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此例物业纠纷,业主缘何败诉?
来源:物业之家  作者:  制作时间:2012-10-10   浏览次数:6747
 

2004年12月27日,康女士与其所住小区物业公司签订了一份物业管理合约,形成了事实上的物业服务关系。签订合约后,物业公司按照约定或规定履行了服务职责,康女士也按时交纳着物业费。  但是在2008年1月至2011年12月期间,因楼房天窗及物业服务不到位等问题,康女士没有继续交物业费,共拖欠了物业管理费986元、楼道灯电费80元,合计1066元。为此,物业公司以原告的身份将康女士诉之法院,要求其立即给付1066元的费用,并要求被告按照拖欠物业费数额的2%给付滞纳金或者利息。

对于物业提出来的要求,康女士也有自己的说法。她说,自己在2008年之前是按时交纳物业费的,之所以在2008年后没有交纳物业费有以下几点原因:

一、她所居住的楼房单元位于小区的边上,她住在5楼,顶楼是6楼,她家与6楼的楼梯中间是一个天窗,这个天窗没有玻璃,每到刮风下雨的时候,楼道里就被弄得特别脏,而且天窗的窗户也关不上,刮风时产生的噪音让她无法正常休息。

二、单元附近的井盖被盗走了,至今也没有人更换,给小区的业主及家人带来了不便。

三、小区里面根本没有门卫及物业公司的管理工作人员,因为无人管理,导致她家的仓库被盗,而且外来人员在小区里随意停车,占用了业主的车位,导致业主的车辆无处停放。

四、她家单元门口的垃圾箱长时间没有人清理,严重影响了日常生活休息的环境。

五、单元门和对讲机都坏了,物业公司也没有人过问,更别提修理、更换了。

六、小区里面的花园现在也没有种植花草,冬天有的住户太阳能漏水,导致小区里的路面结冰,给业主的出行带来了极大的不便。关于物业所说的电费,如果物业有证据证明楼道灯的电费支出合理,她同意支付。

庭审现场

就此案,巴林右旗人民法院进行了审理,经审理认为,原告在庭审时提供了与康女士签订的物业服务合同、巴林右旗工商局关于物业费收费标准的文件及交纳楼道灯电费的相关证据,可以证明其与被告签订的物业服务合同有效。根据合同的相对性,康女士应支付给物业管理费及楼道灯电费,法院据此作出了判决:被告康女士给付物业公司物业管理费986元、楼道灯电费80元,合计1066元。

法官析法

在生活当中,这样的纠纷很多。有人说,明明是物业服务不够到位,可为什么业主却会败诉呢?对此,右旗人民法院民二庭的法官就此案进行了分析。

她说,物业要求康女士给付3年的物业费共计是986元,按照每平方米0.26元计算,其收费标准是不违背法律、法规及地方性规章的,物业公司人员应该各司其职、尽其所能地给业主创造良好的环境。

像康女士所提出的小区绿化及天窗的问题,就应该属于物业公司职责范围内的事情,而且物业公司的实际管理效果与其自认的工作要求和标准确实存在着相当的差距。

但是,作为业主的康女士,这几年虽然没交纳物业费,但实际上是接受了物业公司所提供的服务的。在对物业公司的服务不满意时,她应该及时就当时的情况进行维权,而不应以不交费的方式一年又一年地拖着,以致于陷入被动。

而且,康女士所要求的物业公司的服务标准,与其交纳的物业费并不能达成正比,譬如小区在安全保卫方面的漏洞,这是因为开发商在当时建造该小区时就没有设立门卫,物业公司没有义务对小区进行改造,只能因地制宜地对其进行维护。

需要说明的是,业主拒付物业费并非是正当的维权途径。相反,拒付物业费的毕竟仅有几户,是对绝大多数已支付物业费业主的不公平,同时也导致物业公司的资金链条中断,继而使物业服务陷入僵局。

当出现某种情况时,业主朋友们应该选择正确的维权方法,例如成立业主委员会,及时与物业公司协商,查看所需维修的地方是否已超过保修期,如在保修期内由开发商负责维修,超过保修期,由业主或业主委员会向物业公司递交启动大修基金的申请,报由地方房地产管理部门审批,避免以拒绝交纳物业费等其他不合法的方式来对抗,需理性选择方法来保障自己的合法权益。

 
 
 
 
 
 
 
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